Santa Clara County 中位价，2019 - 2022

目前8月份中位价162.5万，相比4月的顶点195万，降了17%。基本回到了去年同期水平。

如果大家记得，2018年曾是湾区房价最高点。18年夏天天忽然下滑，整个2019年都比较平，20年初又开始涨，然后3月份疫情开始，居家隔离，整个市场冻结一直到年中。所以整个2020都很平。21年开始疯狂印钱，降息，股票也在涨，导致21年房市直接上了一个新台阶。到了2022年初，市场上的钱太多了，利息又超低，感觉钱只是成了一个数字，很多房子都几十万几十万往上加。

看一下过去10年的数据。

观察：

• 2008年经济危机，硅谷Single Family House从86万降到44.5万，历时近2年；
• 2018年又是一个down turn，从2018 Q2顶点140万，降到到2019年Q1的120万，降了14%。整个2019年比较平。如果从2018 Q2 到2019 Q4，是一年半时间。

再回到第一张图，看2019到现在的数据：

也就是说：

• 自2020年初到2022年4月，过去两年，每年涨了20%；今年自高点已经跌了17%，跌到去年的水平。
• 目前中位价162.5万，比2018年高点140万涨了16%。4年涨了16%，基本能跑平通货膨胀。
  

过去两年40%的涨幅，当然是受两个因素联合作用：

- 低利息，从2018年11月的接近5%，一路降到2021年初到2.65%。如果再加上各种优惠，锁到2.5%以下的不在少数；

- 股票高涨，尤其是科技股。

过去五年来的30 year fixed mortgage interest

2017年以来的Nasdaq Index

现在8月份通货膨胀到达8.3%，FED一路加息，目前利息到了5.9%，股票也跌，种种因素，使这个全美房价最贵之一的硅谷，买房很多要靠股票来付首付的硅谷，房价骤跌。

上面是整个Santa Clara County的数据。Santa Clara County除了硅谷核心的几个最贵的城市，还包括了San Jose, Milpitas, Gilroy, Morgan Hill等相对便宜一些的地区。那么其他硅谷最核心的几个城市，大厂双职工最青睐的地方的状况又是如何呢？接下来我们聚焦到这几个城市：Palo Alto, Los Altos, Mountain View, Sunnyvale, Cupertino, Saratoga.

Palo Alto SFH中位价，2017/1 to 2022/8

Palo Alto：

• 2018年顶点中位价达到390万，到年底降到250万，跌幅36%
• 2019到2021年两年基本持平
• 2021年1月到2022年3月从287万涨到422万，涨幅47%
• 目前340万，2022年半年跌了82万，19%，比2018年最高点390万还低50万。
  

Los Altos SFH中位价，2017/1 to 2022/8

Los Altos 关键词：地大，房子大，Old Money所在地，离Google近，交通方便。Los Altos最近几年极受大厂高收入人群青睐，过去两年大涨。

Los Altos房价：

• 2018年并没有怎么涨，反而是19年3月达到历史最高387万。
• 2020年4月达到最低，280万，之后一路大涨，到今年3月达到最高点，422万。两年涨幅50%。
• 目前340万，从最高值跌了82万，跌幅19%，已经低于去年同期水平。

Mountain View SFH Average Price，2017/1 to 2022/8

Mountain View 关键词：Google家属区。

Mountain View几个区号差别很大，94043和94040差别可到100万，Average price大概体现了94041的价钱。本文Mountain View和Sunnyvale的数据都用Average，毕竟整个城市SFH房子差别不是那么大，不像Palo Alto，Los Altos，Saratoga，Average数据会被极端的高价位房子扭曲。对于这三个城市，则用Median更合适。

• 2021年之前，Mountain View的均价一直在200-250万之间，2018年也没有什么变化；
• 2019年跌了一些，从263万跌到194万；
• 2020年一年没怎么涨，2021年暴涨，从198.6万涨到22年最高320万，一年暴涨63%
• 目前跌到286万，比去年同期略高。比顶点跌了接近12%。比2018最高点255万还是高了30万。

Sunnyvale SFH Average Price，2017/1 to 2022/8

Sunnyvale关键词：位于Google和Apple中间，交通上可南可北；毗邻Cupertino，吃喝玩乐送娃上补习班都特别方便，又没有Cupertino那么卷。是买不起Los Altos，又不愿意为Mountain View 94040买单，又不想娃们那么卷的大厂职工首选。

整个Sunnyvale：

• 2018年2月顶点201万，一年后跌至2019年初的166万，跌幅17.4%
• 2021年开始暴涨，从2021年2月180万涨到了今年3月278万，一年涨幅54%
• 现在均价在198万，比最高点跌了80万，28%；和2018年顶点202万基本持平。

Sunnyvale 94087 Average Price，2017/1 to 2022/8

Sunnyvale 94087 值得单独点名，因为这个区号实在是太popular了。

• 2018年最高点234万；2020年1月最低点，180万，比2018高点降了23%；
• 然后一骑绝尘上到2022年3月307万，短短两年涨了127万，70%；
• 现跌回至256万，比顶点降了50万，跌幅16.6%。比18年高点234万还是高22万，9%。

Cupertino SFH Average Price，2017/1 to 2022/8

Cupertino：我们中国人和印度人最爱的学区房根据地。紧挨Apple。

Cupertino 2020年前变化不大。

• 2018年10月最高到达269万，之后跌幅不大，一直比较平稳，直到2020年最低到达212万；
• 2020年这波虽然反应有点慢，但总算赶上了，从4月的最低212万涨到了今年5月最高347万，一年涨幅64%
• 现在278万，3个月跌了70万，20%。比2018最高点只高了10万，基本可以忽略不计。

Saratoga SFH 中位价，2017/1 to 2022/8

Saratoga关键词：类似Los Altos的老牌好区，地大，房子大，山脚下，安静清幽，学区好，与世无争的样子。

Saratoga 2020年之前也是很安静地没有怎么涨。

• 2018年顶点到达332万，年底跌到256万。跌幅23%
• 2020年终于被硅谷新贵们发现，从最低点233万涨到了2022年顶端428万。两年涨了近200万，84%
• 现在380万，比顶点只跌了48万，11%。
• 比2018年顶点还是高了48万，14%。

不过值得一题的是，Saratoga的房子出来的很少，每个月的数据容易被偏移。

总结：

• 这半年，整个Santa Clara县独立屋中位价从春天的顶点到现在降了17%，基本都回到了去年同期甚至更早的水平
• 硅谷中心所有城市都有10%以上的跌幅，其中：
• Palo Alto, -19%
• Los Altos, -19%
• Mountain View, -12%
• Sunnyvale, -28%; 94087区号 -16%
• Cupertino，-20%
• Saratoga, -11%

过去两年由于极低的利息，极度的印钱放水，股票的疯长，导致硅谷房价暴涨，几十万甚至上百万加价已经司空见惯。今年随着加息，股票跌，房市也进入冷冬。泡沫终究会破灭，几十万不正常的加价终于会过去，房价或许从此走入更正常，更理性的轨道。目前市场实操来看，地点好，性价比高的房子还是有人在买，甚至还是multiple offers（在本周股市大跌之前）；地点一般的房子就很不容易卖。很多卖家无法接受跌了几十万的现实，选择宁愿出租。出租房房源增加，租金比前几个月也略降。

前方会如何？这个要问各位大厂的员工，你们公司接下来的预期如何？如果各公司收紧，不再招人，甚至裁人，那么房市恐怕还会继续跌。归根结底，房子是人来住的，这么贵的地方，住得起是需要有工作的，而且是高收入的工作。另一方面，硅谷房子的供需不平衡，也是一直存在的，没有多少地来建新房，市场不景气，开发商也不会再多建房。市场不好，卖家不愿意卖，房源也减少。这种制衡也决定了房价不可能无止境的跌。没有人能够准确预知未来。接下来，我们也只能且行且看。

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